Податок на нерухомість у Києві 2026: скільки коштує «зайвий» квадратний метр

У 2026 році кияни сплачують податок на нерухомість за 2025 рік. Оподатковуються лише метри понад норму: 60 м² для квартири, 120 м² для будинку, 180 м² при володінні обома. Максимальна ставка в Києві — 120 грн за кожен «зайвий» квадратний метр. Для квартири 80 м² це 2400 грн на рік.

Скільки метрів держава не оподатковує

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, нараховується не на всю площу житла, а лише на перевищення встановленої норми (ст. 266 Податкового кодексу України):

• Квартира (одна або кілька сумарно): пільга 60 м².
• Житловий будинок: пільга 120 м².
• Одночасне володіння квартирою і будинком: сумарна пільга 180 м².

Заступник начальника ГУ ДПС у Києві Андрій Коваленко пояснює механізм на прикладі: якщо квартира має площу 80 м², оподатковуються лише 20 «зайвих» квадратних метрів, а не всі 80.

Звідки береться 120 грн і чому податок завжди «запізнюється» на рік

Це місце, де помиляється більшість власників. Ставка податку прив’язана не до сьогоднішньої мінімальної зарплати, а до тієї, що діяла на 1 січня звітного року. Повідомлення, які кияни отримали до 1 липня 2026 року, — це податок за 2025 рік.

Розрахунок виглядає так:

• Мінімальна зарплата на 01.01.2025 — 8000 грн.
• Гранична ставка за Податковим кодексом — 1,5% від мінімальної зарплати за 1 м².
• 8000 × 1,5% = 120 грн за квадратний метр — саме цю максимальну ставку застосовують у столиці.

Конкретну ставку в межах цієї межі встановлює місцева рада: десь громади затверджують 0,5%, десь 1%, Київ працює за верхньою межею.

Що це означає на наступний рік. Мінімальна зарплата з 1 січня 2026 року становить 8647 грн. За чинною формулою податок за 2026 рік, який прийде власникам у 2027 році, зросте приблизно до 129,71 грн за метр — це +8% до платіжки без жодних змін у площі квартири.

Таблиця: скільки заплатить власник залежно від площі

Розрахунок за ставкою 120 грн/м² (податок за 2025 рік, який сплачується у 2026-му):

Податок на розкіш: +25 000 грн за об’єкт

Понад звичайне нарахування Податковий кодекс передбачає фіксовану надбавку для великих об’єктів:

• Квартира понад 300 м² — додатково 25 000 грн на рік.
• Житловий будинок понад 500 м² — додатково 25 000 грн на рік.

Надбавка нараховується за кожен такий об’єкт окремо. Власник двох пентхаусів по 320 м² сплачує 50 000 грн надбавки понад основний податок за метри перевищення.

Що буде за несплату: пеня, поріг 3060 грн і суд

На сплату відводиться 60 днів з моменту отримання податкового повідомлення-рішення. Після цього:

• За кожен день прострочення нараховується пеня — 0,05% від суми боргу.
• Якщо заборгованість перевищує 3060 грн, податкова має право звернутися до суду, а далі — до виконавчої служби для примусового стягнення.

Масштаб проблеми в столиці за даними ГУ ДПС у Києві: близько 100 тисяч боржників заборгували майже 800 млн грн цього податку. Річні надходження від нього до бюджету Києва очікуються на рівні 600 млн грн.

Практичний наслідок для ринку: борг із податку на нерухомість — це виконавче провадження, а виконавче провадження — це потенційний арешт майна, який спливає при перевірці реєстрів перед угодою і зупиняє продаж.

Хто звільнений від сплати

• Учасники бойових дій.
• Особи з інвалідністю I та II груп.
• Багатодітні та прийомні сім’ї, у яких виховуються п’ятеро і більше дітей.
• Діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування.
• Власники житла на тимчасово окупованих територіях або в зонах активних бойових дій.

Якщо житло пошкоджене або зруйноване внаслідок російської агресії, звільнення не відбувається автоматично: власник спершу подає інформацію до Реєстру пошкодженого майна, а потім звертається до податкової. Крім того, органи місцевого самоврядування мають право самостійно зменшити ставку або повністю звільнити мешканців від сплати.

Спостереження агенції BuyRentUp: рахунок, якого не чекають

На переглядах великих квартир покупець рахує ціну, ремонт і комунальні платежі. Річний податок на нерухомість у цьому розрахунку не звучить майже ніколи — про нього згадують уже після угоди, коли приходить перше повідомлення від ДПС. Для квартири 120 м² це 7200 грн на рік, для будинку 200 м² — 9600 грн. Сума не критична, але вона щорічна, автоматично індексується разом із мінімальною зарплатою і не зникає, якщо в квартирі ніхто не живе.

Чек-лист власника перед 1 липня

1. Перевірте Електронний кабінет платника податків — повідомлення могло не дійти поштою, але борг усе одно нараховується.
2. Звірте площу в повідомленні з даними Державного реєстру речових прав: помилка в метрах — найчастіша причина завищеного нарахування.
3. Порахуйте самі: (площа − пільга) × 120 грн. Якщо цифра в повідомленні більша — йдіть на звірку.
4. Сплатіть протягом 60 днів, щоб не запустити пеню 0,05% на день.
5. Перед купівлею великої квартири закладайте податок у річний бюджет утримання разом із комуналкою та внесками ОСББ.
6. Перед продажем перевірте відсутність податкового боргу — інакше ризикуєте отримати арешт майна вже під час підготовки угоди.

Часті запитання (FAQ)

Скільки коштує один «зайвий» квадратний метр у Києві у 2026 році?

120 гривень на рік. Ставка розраховується як 1,5% від мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного року: 8000 грн × 1,5% = 120 грн за метр. Оподатковуються лише метри понад 60 м² для квартири та понад 120 м² для будинку.

За який рік я плачу податок на нерухомість у 2026 році?

За 2025 рік. Податкові повідомлення-рішення надсилаються до 1 липня наступного року, а розрахунок робиться за мінімальною зарплатою на 1 січня звітного року. Тому платіжка 2026 року завжди відображає ставки попереднього періоду.

Що буде, якщо не сплатити податок на нерухомість вчасно?

На сплату дається 60 днів після отримання повідомлення. Далі щодня нараховується пеня 0,05% від суми боргу. Якщо заборгованість перевищить 3060 грн, податкова може стягнути її через суд і виконавчу службу з арештом майна.

Хто платить додаткові 25 000 грн податку на розкіш?

Власники квартир площею понад 300 м² та житлових будинків площею понад 500 м². Ця фіксована надбавка сплачується окремо за кожен такий об’єкт і додається до звичайного нарахування за метри перевищення норми.