Майно, куплене подружжям у шлюбі, є спільною сумісною власністю незалежно від того, на кого оформлений договір і хто вносив кошти. Тому нотаріус вимагає письмову нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя. Винятки — житло, набуте до шлюбу, отримане в дар чи спадщину або куплене за особисті кошти.

Чому не важливо, на кого оформлена квартира

За статтями 60 та 65 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить їм на праві спільної сумісної власності. Ім’я в договорі купівлі-продажу та те, хто фактично платив, на це не впливає.

Звідси вимога нотаріуса: для посвідчення угоди потрібна письмова нотаріально засвідчена згода другого з подружжя або його особиста присутність із паспортом і свідоцтвом про шлюб. Це стосується обох сторін — і продавця, і покупця.

Три випадки, коли квартира у шлюбі належить лише одному

За статтею 57 Сімейного кодексу особистою приватною власністю є:

Підстава	Що це означає на практиці
Дошлюбне майно	Квартира, куплена до офіційної реєстрації шлюбу
Безоплатна передача	Майно, отримане за час шлюбу в дар або в спадщину
Особисті кошти	Куплене за кошти, що належали одному особисто — наприклад, від продажу дошлюбного житла

Увага до третього випадку. Сам по собі факт «я платив своїми» нічого не дає. Походження коштів має бути зафіксоване в тексті договору купівлі-продажу та підтверджене заявою другого з подружжя. Інакше через роки довести це буде майже неможливо.

Найнебезпечніший продавець: розлучений, але майно не поділене

Це той випадок, який виглядає чистим у витягу й створює найбільше проблем через роки.

Якщо продавець купив квартиру у шлюбі, потім розлучився, але майно офіційно не поділили — ні через суд, ні нотаріальним договором, — то колишній чоловік або дружина зберігає право спільної сумісної власності. Розірвання шлюбу саме по собі майна не ділить.

Така особа може подати позов про визнання угоди недійсною протягом трьох років з моменту, коли дізналася про порушення свого права. Зверніть увагу: відлік йде не від дати угоди, а від дня, коли людина про неї дізналася. Квартира, куплена п’ять років тому, теоретично може стати предметом спору сьогодні.

Як закрити цей ризик: вимагати або нотаріальну згоду колишнього з подружжя на продаж, або документ про офіційний поділ майна — рішення суду або нотаріальний договір про поділ.

Шлюбний договір: що він може й чого не може

• Що регулює: виключно майнові права та обов’язки подружжя — режим роздільної власності, порядок користування житлом, поділ активів у разі розлучення.
• Коли укладається: до реєстрації шлюбу (набирає чинності в день реєстрації) або в будь-який момент під час шлюбу.
• Форма: лише письмова з обов’язковим нотаріальним посвідченням.

Для покупця це важливо з двох боків: якщо в продавця є шлюбний договір, його положення треба прочитати — а якщо ви самі купуєте житло за дошлюбні гроші, то це інструмент, який зафіксує ваші вкладення наперед.

Чек-лист перевірки сімейного статусу сторін

1. Перевірити паспорт і свідоцтво про шлюб або про розірвання шлюбу.
2. З’ясувати дату набуття об’єкта й зіставити її з датою реєстрації шлюбу.
3. З’ясувати джерело походження коштів на купівлю.
4. Отримати нотаріальну згоду другого з подружжя — як від продавця, так і від покупця.
5. Якщо продавець розлучений — вимагати документ про поділ майна або згоду колишнього з подружжя.
6. Перевірити наявність шлюбного договору та його положення.

Часті запитання (FAQ)

Чи потрібна згода чоловіка або дружини на купівлю квартири?

Так. Нотаріус вимагає письмову нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя або його особисту присутність із паспортом і свідоцтвом про шлюб. Це стосується і покупця, і продавця.

Чи є квартира спільною, якщо оформлена на одного з подружжя?

Так. За статтею 60 Сімейного кодексу майно, набуте за час шлюбу, є спільною сумісною власністю незалежно від того, на чиє ім’я оформлений договір і хто вносив гроші.

Чи ділиться квартира, отримана в спадщину під час шлюбу?

Ні. За статтею 57 Сімейного кодексу майно, отримане в дар або в спадщину, є особистою приватною власністю того, хто його отримав, навіть якщо це сталося під час шлюбу.

Чи може колишнє подружжя оскаржити продаж квартири?

Так, якщо майно набуте у шлюбі й офіційно не поділене. Позов про визнання угоди недійсною можна подати протягом трьох років з моменту, коли особа дізналася про порушення свого права.

Продати квартиру в Києві, перебуваючи за кордоном, можна за довіреністю: посвідченою в консульстві України (без апостиля й перекладу) або в іноземного нотаріуса з апостилем і нотаріальним перекладом. Розрахунок готівкою між фізособами обмежений 50 000 грн, тому оплата йде безготівково на рахунок власника.

Два способи оформити довіреність за кордоном

Законодавство України не забороняє продавати житлову чи комерційну нерухомість за довіреністю, навіть коли власник перебуває за межами країни. Шляхів два.

1. Консульство або посольство України. Консул посвідчує довіреність за українським законодавством. Така довіреність не потребує ані апостиля, ані перекладу — вона чинна в Україні з моменту вчинення. Мінус один: черги на запис через «е-Консул» у популярних країнах розтягуються на тижні й місяці.

2. Місцевий іноземний нотаріус. Довіреність оформлюється в країні перебування, потім легалізується або апостилюється — залежно від міжнародних домовленостей між Україною та цією державою — а в Україні робиться переклад українською з нотаріальним засвідченням підпису перекладача.

Пастка, на якій горять найчастіше: засвідчений підпис — це не посвідчена довіреність

Це найдорожча помилка власника за кордоном. У багатьох країнах нотаріус за замовчуванням засвідчує лише справжність підпису на документі, а не його зміст. Українські нотаріуси в більшості випадків такі довіреності до роботи не приймають.

Результат: людина відстояла чергу, заплатила за апостиль і переклад, надіслала оригінал в Київ експрес-доставкою — і все по колу. Тому текст довіреності варто узгодити з українським нотаріусом до візиту до іноземного.

Які повноваження мають бути прописані прямо

Зміст довіреності має бути однозначним. Формулювання на кшталт «представляти мої інтереси» не дає права продати квартиру. Мінімальний набір:

• право на відчуження (продаж) конкретного об’єкта нерухомості;
• право підписувати договір купівлі-продажу;
• право отримувати грошові кошти від покупця;
• право подавати документи нотаріусу, державному реєстратору та банкам;
• право відкривати банківські рахунки в Україні для зарахування коштів від продажу.

Ліміт готівки 50 000 грн: чому розрахунок буде безготівковим

Згідно з пунктом 7 Положення про ведення касових операцій (постанова Правління НБУ № 148 від 29.12.2017), готівкові розрахунки між фізичними особами за правочинами, які підлягають нотаріальному посвідченню, дозволені на суму не більше 50 000 гривень включно.

Оскільки будь-яка квартира в Києві коштує багаторазово більше, розрахунок за такою угодою здійснюється виключно безготівково — переказом з рахунку на рахунок або внесенням коштів на рахунок у банку.

Практичний наслідок для власника за кордоном: питання рахунку треба вирішити заздалегідь. Або у вас уже є чинний рахунок в українському банку, або в довіреності має бути прямо прописане право представника відкрити його за вас.

П’ять ризиків угоди за довіреністю і як їх знімають

Ризик	Що робить його реальним	Як знімається
Відкликання довіреності	Власник може відкликати її будь-коли й без попередження	Свіжа довіреність, перевірка чинності в реєстрі в день угоди
Смерть довірителя	Довіреність втрачає чинність автоматично; угода нікчемна	Відеозв’язок із власником безпосередньо в день підписання
Підробка або недійсність	Фальсифікація документа, апостиля чи печаток	Перевірка нотаріуса й апостиля у відкритих реєстрах країни видачі
Перевищення повноважень	Представник продає дешевше або міняє істотні умови	Чіткі межі повноважень у тексті, мінімальна ціна продажу
Відмова в реєстрації	Нотаріус сумнівається в оформленні іноземного документа	Нотаріус із реальним досвідом таких угод

Як захищається покупець

Покупці часто обережно ставляться до угод за довіреністю — і це обґрунтовано. Три речі знімають більшість заперечень:

1. Відеозв’язок із власником у день угоди. Підтверджує і те, що власник живий, і те, що він дійсно хоче продати об’єкт на цих умовах.
2. Перевірка довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей. Нотаріус бачить факт реєстрації та відсутність запису про скасування.
3. Гроші — на рахунок власника, не представнику в руки. Це захищає обидві сторони й одночасно виконує вимогу про безготівковий розрахунок.

Чек-лист дистанційного продажу

1. Узгодити текст довіреності з українським нотаріусом до того, як йти до консула чи нотаріуса за кордоном.
2. Перевірити, чи посвідчується саме зміст довіреності, а не лише підпис.
3. Оформити апостиль або легалізацію, якщо довіреність від іноземного нотаріуса.
4. Зробити нотаріальний переклад українською вже в Україні.
5. Надіслати оригінал експрес-доставкою з відстеженням.
6. Підготувати рахунок в українському банку для отримання коштів.
7. Запланувати відеозв’язок на день угоди з урахуванням різниці часових поясів.

Часті запитання (FAQ)

Чи можна продати квартиру в Україні, не приїжджаючи в країну?

Так. Законодавство не забороняє відчуження нерухомості за довіреністю, коли власник перебуває за кордоном. Довіреність посвідчується або в консульстві України, або в іноземного нотаріуса з подальшим апостилем і перекладом.

Чи потрібен апостиль на консульську довіреність?

Ні. Довіреність, посвідчена консулом України, не потребує ні апостиля, ні перекладу — вона складається за українським законодавством і чинна в Україні з моменту вчинення.

Скільки готівкою можна розрахуватися за квартиру?

Між фізичними особами за правочинами, які потребують нотаріального посвідчення, готівкою дозволено розраховуватися на суму до 50 000 грн включно. Усе, що понад цю суму, проводиться безготівково через банк.

Що буде з угодою, якщо власник помер після видачі довіреності?

Довіреність втрачає чинність автоматично з моменту смерті довірителя, навіть якщо сторони про це не знали. Угода, укладена після смерті, є юридично нікчемною.

Розписка про завдаток без нотаріуса не захищає покупця: у разі спору суд визнає суму авансом і поверне її в одинарному розмірі. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості в Києві укладають нотаріально, у формі основного договору. Але й у ньому автоматичного подвійного повернення немає — реальний захист дає прописана неустойка.

Чому розписка про завдаток не працює

Найпоширеніший сценарій на ринку Києва та передмістя: сторони домовилися, покупець передає гроші під розписку зі словом «завдаток», іноді — під розписку рієлтора. Через тиждень продавець знаходить покупця на 5 000 доларів дорожче й повертає гроші. У одинарному розмірі. Законно.

Причина в конструкції завдатку за статтею 570 Цивільного кодексу: завдатком забезпечується виконання вже наявного зобов’язання. На етапі бронювання основного договору купівлі-продажу ще немає, отже немає й грошового зобов’язання, яке можна забезпечити. Стаття 570 прямо каже: якщо не встановлено, що сума є завдатком, вона вважається авансом. А аванс завжди повертається в одинарному розмірі й без санкцій.

Яка форма потрібна попередньому договору

Стаття 635 Цивільного кодексу вимагає укладати попередній договір у формі, встановленій для основного договору. Для нерухомості основний договір купівлі-продажу потребує нотаріального посвідчення (ч. 2 ст. 657 ЦК України). Звідси висновок, який ігнорують у половині угод: попередній договір щодо квартири без нотаріуса не має тієї сили, на яку розраховують сторони.

Нотаріальна форма дає три речі, яких не дає жоден папір «між нами»: перевірку особи й повноважень продавця, перевірку згоди подружжя та запис у реєстрі, на який можна послатися в суді.

Головна пастка: чому й нотаріальний завдаток суд може назвати авансом

Це місце, де більшість статей на ринку зупиняється, а покупці втрачають гроші.

Навіть якщо ви оформили попередній договір у нотаріуса й назвали передану суму завдатком, у судовій практиці така сума нерідко перекваліфіковується в аванс. Логіка суду та сама: за попереднім договором не виникає грошового зобов’язання з оплати — воно виникне лише за основним договором. Отже, забезпечувати завдатком поки що нічого.

Що це означає практично. Не варто будувати захист на формулі «поверне подвійний розмір, бо це завдаток». Захист треба будувати на двох інших опорах:

• Частина 2 статті 635 ЦК: сторона, яка безпідставно ухиляється від укладення основного договору, зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням.
• Прописана в договорі неустойка — конкретна сума або відсоток за зрив угоди кожною зі сторін, із зазначенням строку виплати. Це договірна санкція, і вона працює незалежно від того, як суд кваліфікує передані гроші.

Формулювання «сторона, яка ухилилася, сплачує другій стороні неустойку в розмірі X» захищає краще, ніж слово «завдаток» у заголовку документа.

Таблиця: три способи зафіксувати домовленість

Спосіб	Що буде при зриві угоди	Рівень захисту
Розписка «завдаток» без нотаріуса	Повернення суми в одинарному розмірі, санкцій немає	Практично відсутній
Попередній договір у простій письмовій формі	Ризик визнання недійсним через недотримання форми	Низький
Нотаріальний попередній договір із неустойкою	Відшкодування збитків за ч. 2 ст. 635 плюс договірна неустойка	Максимально доступний

П’ять пунктів, без яких попередній договір марний

1. Ціна й порядок перерахунку. Вартість у гривні та еквівалент у валюті з чітко зафіксованим порядком перерахунку курсу на день остаточних розрахунків. Без цього пункту падіння або зростання курсу стає приводом зірвати угоду.
2. Гранична дата й конкретний нотаріус. Точна дата, коли сторони зобов’язані з’явитися до визначеного нотаріуса для підписання основного договору.
3. Перелік документів продавця. Обов’язок підготувати витяг без обтяжень, довідку про зареєстрованих осіб, довідку про відсутність заборгованості за комунальні послуги, згоду подружжя.
4. Строк звільнення об’єкта. Скільки днів після угоди дається на виписку мешканців і фізичну передачу ключів — зазвичай від 1 до 14 днів.
5. Неустойка за зрив. Конкретна сума для кожної зі сторін і строк її виплати. Це той пункт, який реально працює в суді.

Окремо радимо додати опис стану квартири та перелік меблів і техніки, які залишаються. Спори «а де була пральна машина» на передачі ключів трапляються частіше, ніж спори про ціну.

Скільки грошей вносити на етапі бронювання

Розумний діапазон — 3–5% від вартості об’єкта. Ця сума достатньо відчутна, щоб продавець зняв квартиру з реклами, і достатньо помірна, щоб її втрата або блокування в суді не зруйнували ваш бюджет угоди.

Вимога внести 10–15% на етапі, коли документи ще не перевірені, — це сигнал зупинитися й перевірити продавця за реєстрами, перш ніж діставати гроші.

Чек-лист безпечного внесення передоплати

1. Перевірити продавця за державними реєстрами до передачі будь-яких коштів.
2. Укладати попередній договір у нотаріуса, а не «між сторонами».
3. Отримати нотаріальну згоду подружжя вже на цьому етапі, а не в день угоди.
4. Прописати неустойку окремим пунктом, не покладаючись на слово «завдаток».
5. Вносити не більше 3–5% вартості.
6. Зафіксувати стан квартири, меблі й техніку, які залишаються після продажу.
7. Перевірити оригінали правовстановлюючих документів, а не копії чи фото.

Часті запитання (FAQ)

Чи повернуть мені гроші в подвійному розмірі, якщо продавець передумав?

Автоматично — ні. Якщо сума передавалася під розписку без нотаріуса, суд визнає її авансом і поверне в одинарному розмірі. Подвійне повернення чи інша компенсація можливі лише тоді, коли неустойка окремо прописана в нотаріальному попередньому договорі.

Чи потрібно посвідчувати попередній договір купівлі-продажу квартири в нотаріуса?

Так. Стаття 635 Цивільного кодексу вимагає укладати попередній договір у формі основного, а договір купівлі-продажу нерухомості потребує нотаріального посвідчення за ч. 2 ст. 657 ЦК України. Проста письмова форма створює ризик визнання договору недійсним.

Чим завдаток відрізняється від авансу при купівлі квартири?

Завдаток забезпечує виконання вже наявного зобов’язання і передбачає санкції за зрив. Аванс — це просто попередній платіж, який повертається в одинарному розмірі без санкцій. За статтею 570 ЦК, якщо не доведено, що сума є завдатком, вона вважається авансом.

Скільки грошей безпечно вносити при бронюванні квартири в Києві?

Прийнятний діапазон — 3–5% від вартості об’єкта. Цього достатньо, щоб продавець зняв квартиру з продажу, і водночас сума не критична, якщо угода зірветься й гроші доведеться повертати через суд.

Перед купівлею квартири в Києві у 2026 році перевіряють чотири державні реєстри: Реєстр речових прав (арешти та іпотеки), Єдиний реєстр боржників (нотаріус зобов’язаний відмовити в угоді, якщо продавець там є), Реєстр обтяжень рухомого майна (податкова застава) і Реєстр судових рішень (приховані спори). Базова перевірка займає близько 15 хвилин.

Чому одного витягу недостатньо

Найпоширеніша помилка покупця — вважати, що свіжий витяг про право власності закриває питання юридичної чистоти. Він закриває рівно одне питання: хто власник на цю хвилину. Він не покаже ані відкритих виконавчих проваджень проти продавця, ані податкової застави, ані судового спору, який триває просто зараз і ще не завершився арештом.

Кожен із чотирьох реєстрів закриває свій тип ризику. Пропущений реєстр — це не «менша ретельність», а конкретна незакрита діра.

Реєстр 1: речові права — арешти, іпотеки та історія власників

Що перевіряємо: точну площу й адресу об’єкта, реєстраційний номер майна, підставу набуття права власності (купівля, спадщина, приватизація, дарування, рішення суду), чинні іпотеки, заборони на відчуження та судові арешти.

Головний сигнал тривоги — швидка зміна власників. Дві-три перепродажі за один рік у житловій нерухомості не мають нормального побутового пояснення. Так виглядає або спроба «відмити» проблемну історію ланцюжком добросовісних набувачів, або схема, у якій справжній власник узагалі не знає про продаж.

Окремо звіряємо площу у витягу з площею в технічному паспорті: розбіжність означає самочинне перепланування, яке доведеться узаконювати вам, а не продавцю.

Реєстр 2: боржники — реєстр, через який нотаріус зупинить угоду

Що перевіряємо: наявність відкритих виконавчих проваджень щодо продавця — аліменти, штрафи, кредитні борги, судові компенсації.

Це найдешевша перевірка з усіх чотирьох і водночас та, що найчастіше зриває угоди в останній момент. Якщо особа внесена до Єдиного реєстру боржників, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії щодо відчуження належного їй майна. Не «може відмовити» — відмовляє.

Практичний наслідок: покупець, який дізнався про це в нотаріуса, вже витратив гроші на завдаток, час на узгодження й нерідко втратив альтернативний варіант. Хвилина перевірки на сайті Мін’юсту знімає цей сценарій повністю.

Реєстр 3: обтяження рухомого майна — податкова застава

Що перевіряємо: публічні обтяження та податкові застави щодо фізичної особи або ФОП.

Логіка, яку часто не розуміють: реєстр називається «рухомого майна», тому покупці квартир його пропускають. Але податкова застава за своєю природою поширюється на все майно боржника — зокрема на нерухомість. Продавець із бізнесом на ФОП і податковим боргом — типовий випадок, коли ця перевірка спрацьовує.

Реєстр 4: судові рішення — спори, яких не видно в інших реєстрах

Що перевіряємо: пошук за прізвищем нинішнього власника, попередніх власників та адресою об’єкта в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Це єдиний спосіб побачити ризик у момент, коли він ще не матеріалізувався. Позов про скасування договору, оскарження приватизації, поділ спадщини або майна подружжя не з’являється в реєстрі речових прав доти, доки суд не накладе арешт ухвалою. Тобто в проміжку між поданням позову та арештом квартира виглядає абсолютно чистою — і саме в цьому проміжку її намагаються продати.

Таблиця: що шукаємо і чим це загрожує покупцю

Реєстр	Що шукаємо	Наслідок, якщо пропустити
Речових прав на нерухоме майно	Арешт, іпотека, заборона відчуження, історія переходів	Угода не відбудеться або буде оскаржена
Єдиний реєстр боржників	Відкриті виконавчі провадження проти продавця	Нотаріус відмовляє в посвідченні; завдаток і час втрачені
Обтяжень рухомого майна	Податкова застава щодо фізособи або ФОП	Претензії податкової до майна після переходу права
Судових рішень	Позови щодо спадщини, приватизації, поділу майна	Втрата квартири за рішенням суду вже після купівлі

Червоні прапорці, після яких ми радимо не виходити на угоду

1. Дві або більше зміни власника за останні 12 місяців без зрозумілого пояснення.
2. Право власності отримане за рішенням суду, а сам судовий процес досі можна знайти в реєстрі як незавершений.
3. Продаж за довіреністю, коли власника неможливо побачити або почути особисто.
4. Розбіжність площі у витягу й технічному паспорті понад 1–2 м².
5. Продавець наполягає на прискоренні угоди й відмовляє в паузі на перевірку.
6. Ціна помітно нижча за ринок без пояснення станом об’єкта чи поверхом.

Чек-лист 15-хвилинного аудиту

1. Отримати електронну довідку з Державного реєстру речових прав через портал «Дія» — за адресою об’єкта та за РНОКПП власника.
2. Перевірити продавця в Єдиному реєстрі боржників на сайті Міністерства юстиції.
3. Перевірити наявність обтяжень і податкових застав у Реєстрі обтяжень рухомого майна.
4. Пошукати прізвище власника та адресу об’єкта в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
5. Перевірити дійсність паспорта продавця в базі Державної міграційної служби на предмет втрати чи викрадення.
6. Звірити площу та планування у витягу з технічним паспортом.

Ці шість кроків не замінюють роботу нотаріуса й адвоката, але вони відсіюють переважну більшість проблемних об’єктів ще до того, як ви внесете завдаток.

Часті запитання (FAQ)

Які реєстри треба перевірити перед купівлею квартири в Києві?

Чотири: Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Єдиний реєстр боржників, Державний реєстр обтяжень рухомого майна та Єдиний державний реєстр судових рішень. Кожен закриває окремий тип ризику, і жоден із них не дублює інші.

Чи достатньо витягу з реєстру речових прав для безпечної купівлі?

Ні. Витяг показує лише поточного власника та зареєстровані обтяження. Він не покаже виконавчих проваджень проти продавця, податкової застави чи судового спору, який триває, але ще не завершився накладенням арешту на квартиру.

Що буде, якщо продавець внесений до Єдиного реєстру боржників?

Нотаріус відмовить у вчиненні нотаріальної дії щодо відчуження майна такої особи. Угода не відбудеться в день підписання, а покупець на цей момент уже зазвичай вніс завдаток і витратив кілька тижнів на підготовку.

Скільки часу займає перевірка квартири за реєстрами?

Базовий цифровий аудит за чотирма реєстрами займає близько 15 хвилин, якщо є прізвище власника та адреса об’єкта. Поглиблена перевірка історії переходів прав і судових справ за попередніми власниками потребує більше часу.

У 2026 році кияни сплачують податок на нерухомість за 2025 рік. Оподатковуються лише метри понад норму: 60 м² для квартири, 120 м² для будинку, 180 м² при володінні обома. Максимальна ставка в Києві — 120 грн за кожен «зайвий» квадратний метр. Для квартири 80 м² це 2400 грн на рік.

Скільки метрів держава не оподатковує

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, нараховується не на всю площу житла, а лише на перевищення встановленої норми (ст. 266 Податкового кодексу України):

• Квартира (одна або кілька сумарно): пільга 60 м².
• Житловий будинок: пільга 120 м².
• Одночасне володіння квартирою і будинком: сумарна пільга 180 м².

Заступник начальника ГУ ДПС у Києві Андрій Коваленко пояснює механізм на прикладі: якщо квартира має площу 80 м², оподатковуються лише 20 «зайвих» квадратних метрів, а не всі 80.

Звідки береться 120 грн і чому податок завжди «запізнюється» на рік

Це місце, де помиляється більшість власників. Ставка податку прив’язана не до сьогоднішньої мінімальної зарплати, а до тієї, що діяла на 1 січня звітного року. Повідомлення, які кияни отримали до 1 липня 2026 року, — це податок за 2025 рік.

Розрахунок виглядає так:

• Мінімальна зарплата на 01.01.2025 — 8000 грн.
• Гранична ставка за Податковим кодексом — 1,5% від мінімальної зарплати за 1 м².
• 8000 × 1,5% = 120 грн за квадратний метр — саме цю максимальну ставку застосовують у столиці.

Конкретну ставку в межах цієї межі встановлює місцева рада: десь громади затверджують 0,5%, десь 1%, Київ працює за верхньою межею.

Що це означає на наступний рік. Мінімальна зарплата з 1 січня 2026 року становить 8647 грн. За чинною формулою податок за 2026 рік, який прийде власникам у 2027 році, зросте приблизно до 129,71 грн за метр — це +8% до платіжки без жодних змін у площі квартири.

Таблиця: скільки заплатить власник залежно від площі

Розрахунок за ставкою 120 грн/м² (податок за 2025 рік, який сплачується у 2026-му):

Об’єкт і площа	Метрів понад норму	Податок за рік
Квартира 58 м²	0	0 грн
Квартира 80 м²	20	2 400 грн
Квартира 95 м²	35	4 200 грн
Квартира 120 м²	60	7 200 грн
Будинок 200 м²	80	9 600 грн
Будинок 350 м²	230	27 600 грн

Податок на розкіш: +25 000 грн за об’єкт

Понад звичайне нарахування Податковий кодекс передбачає фіксовану надбавку для великих об’єктів:

• Квартира понад 300 м² — додатково 25 000 грн на рік.
• Житловий будинок понад 500 м² — додатково 25 000 грн на рік.

Надбавка нараховується за кожен такий об’єкт окремо. Власник двох пентхаусів по 320 м² сплачує 50 000 грн надбавки понад основний податок за метри перевищення.

Що буде за несплату: пеня, поріг 3060 грн і суд

На сплату відводиться 60 днів з моменту отримання податкового повідомлення-рішення. Після цього:

• За кожен день прострочення нараховується пеня — 0,05% від суми боргу.
• Якщо заборгованість перевищує 3060 грн, податкова має право звернутися до суду, а далі — до виконавчої служби для примусового стягнення.

Масштаб проблеми в столиці за даними ГУ ДПС у Києві: близько 100 тисяч боржників заборгували майже 800 млн грн цього податку. Річні надходження від нього до бюджету Києва очікуються на рівні 600 млн грн.

Практичний наслідок для ринку: борг із податку на нерухомість — це виконавче провадження, а виконавче провадження — це потенційний арешт майна, який спливає при перевірці реєстрів перед угодою і зупиняє продаж.

Хто звільнений від сплати

• Учасники бойових дій.
• Особи з інвалідністю I та II груп.
• Багатодітні та прийомні сім’ї, у яких виховуються п’ятеро і більше дітей.
• Діти-сироти та діти, позбавлені батьківського піклування.
• Власники житла на тимчасово окупованих територіях або в зонах активних бойових дій.

Якщо житло пошкоджене або зруйноване внаслідок російської агресії, звільнення не відбувається автоматично: власник спершу подає інформацію до Реєстру пошкодженого майна, а потім звертається до податкової. Крім того, органи місцевого самоврядування мають право самостійно зменшити ставку або повністю звільнити мешканців від сплати.

Спостереження агенції BuyRentUp: рахунок, якого не чекають

На переглядах великих квартир покупець рахує ціну, ремонт і комунальні платежі. Річний податок на нерухомість у цьому розрахунку не звучить майже ніколи — про нього згадують уже після угоди, коли приходить перше повідомлення від ДПС. Для квартири 120 м² це 7200 грн на рік, для будинку 200 м² — 9600 грн. Сума не критична, але вона щорічна, автоматично індексується разом із мінімальною зарплатою і не зникає, якщо в квартирі ніхто не живе.

Чек-лист власника перед 1 липня

1. Перевірте Електронний кабінет платника податків — повідомлення могло не дійти поштою, але борг усе одно нараховується.
2. Звірте площу в повідомленні з даними Державного реєстру речових прав: помилка в метрах — найчастіша причина завищеного нарахування.
3. Порахуйте самі: (площа − пільга) × 120 грн. Якщо цифра в повідомленні більша — йдіть на звірку.
4. Сплатіть протягом 60 днів, щоб не запустити пеню 0,05% на день.
5. Перед купівлею великої квартири закладайте податок у річний бюджет утримання разом із комуналкою та внесками ОСББ.
6. Перед продажем перевірте відсутність податкового боргу — інакше ризикуєте отримати арешт майна вже під час підготовки угоди.

Часті запитання (FAQ)

Скільки коштує один «зайвий» квадратний метр у Києві у 2026 році?

120 гривень на рік. Ставка розраховується як 1,5% від мінімальної зарплати станом на 1 січня звітного року: 8000 грн × 1,5% = 120 грн за метр. Оподатковуються лише метри понад 60 м² для квартири та понад 120 м² для будинку.

За який рік я плачу податок на нерухомість у 2026 році?

За 2025 рік. Податкові повідомлення-рішення надсилаються до 1 липня наступного року, а розрахунок робиться за мінімальною зарплатою на 1 січня звітного року. Тому платіжка 2026 року завжди відображає ставки попереднього періоду.

Що буде, якщо не сплатити податок на нерухомість вчасно?

На сплату дається 60 днів після отримання повідомлення. Далі щодня нараховується пеня 0,05% від суми боргу. Якщо заборгованість перевищить 3060 грн, податкова може стягнути її через суд і виконавчу службу з арештом майна.

Хто платить додаткові 25 000 грн податку на розкіш?

Власники квартир площею понад 300 м² та житлових будинків площею понад 500 м². Ця фіксована надбавка сплачується окремо за кожен такий об’єкт і додається до звичайного нарахування за метри перевищення норми.

1. Податкове навантаження при продажу майна

При першому продажу нерухомості у звітному році за умови володіння більше 3 років ПДФО становить 0%. При повторних угодах або володінні менше 3 років нараховується 5% ПДФО та 5% військового збору.

2. Перевірка обтяжень у державних реєстрах

Перед підписанням у нотаріуса здійснюється витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру боржників та Судового реєстру.